Nunca foi tão fácil comprar um imóvel como hoje em dia. Com a estabilidade econômica, os prazos de financiamento se alongaram. Isso permitiu uma redução significativa no valor das prestações. Com a queda dos juros, é possível obter um crédito por até 35 anos por uma taxa razoável.
A compra de um imóvel é, muitas vezes, o maior investimento que alguém faz ao longo da vida. É fundamental, portanto, planejar minuciosamente esse passo tão decisivo. Para ajudá-lo a avaliar o que você deve levar em conta para decidir que proposta lhe convém, vejam estas dicas sobre crédito imobiliário:
1. Será que podemos obter o crédito antes de encontrar o imóvel de seus sonhos
Para facilitar o processo de compra, é possível entrar com o pedido de financiamento no banco antes mesmo de você encontrar o imóvel que procura. Se o pedido for aprovado, o banco fornecerá uma “carta de crédito” como garantia de que você terá o dinheiro necessário para fechar o negócio, caso a documentação de seu futuro imóvel esteja em ordem e o atual proprietário não tenha pendências financeiras. A carta de crédito tem validade por, no mínimo, três meses. Em geral, é concedida até cinco dias úteis após a entrega dos documentos e formulários exigidos pelo banco.
2. Compare as condições oferecidas pelos bancos
Como os contratos de financiamento imobiliário envolvem muitos documentos e costumam tomar bastante tempo das agências, os bancos preferem credenciar empresas especializadas na área para fazer a coleta da papelada dos clientes e reduzir o custo da operação. A contratação de uma empresa credenciada pode ser compulsória ou não, de acordo com o banco. Existem várias empresas especializadas em diversas cidades do Brasil.
3. Não dá para contar muito com o FGTS
O salto dos preços dos imóveis nos últimos anos tornou bem mais complicado o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na compra de um imóvel. Hoje, só é possível usar o FGTS em imóveis de até R$ 500 mil – um valor insuficiente até para comprar um apartamento usado de dois dormitórios em bairros de classe média nas grandes cidades brasileiras. Como esse valor não é reajustado desde 2009, há pressão do setor imobiliário para o governo elevar o limite para R$ 750 mil. Nenhuma posição oficial a respeito do assunto foi anunciada até o momento. O candidato a mutuário está abandonado à própria sorte. Tem de contar com sua própria poupança para pagar sua parte no negócio, que pode variar de um mínimo de 10% a 20% do preço, de acordo com o banco. Ainda que o imóvel esteja dentro do limite legal, há outras restrições para usar o FGTS. Se o atual proprietário tiver usado o FGTS quando comprou o imóvel, um novo comprador só poderá fazê-lo novamente depois de três anos. Ele também não pode ser proprietário de outro imóvel na cidade em que trabalha ou mora e em cidades que façam divisa com ela ou que pertençam à mesma região metropolitana.
4. O sistema de prestações decrescentes é o mais vantajoso
Muitos candidatos a mutuário se sentem mais confortáveis em fazer um financiamento em que o valor das prestações é fixo e definido previamente – um sistema conhecido como Tabela Price. Mas o custo total do financiamento pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), em que as prestações começam um pouco mais altas e perdem valor ao longo do contrato, é bem menor. A diferença a favor do SAC, cujas parcelas também são prefixadas, pode chegar a 15% da quantia a pagar ao banco, ou até mais, dependendo do valor do crédito. Tanto nos financiamentos feitos pelo SAC quanto pela Tabela Price, o saldo devedor é corrigido mensalmente pela variação da TR. Só que, pelo SAC, como as prestações iniciais são mais altas que pela Tabela Price, a amortização do saldo devedor é mais acelerada. Pelo SAC, o saldo devedor diminui progressivamente desde o pagamento da primeira parcela. Pela Tabela Price, a dívida aumenta no princípio, porque a maior parte das prestações iniciais cobre apenas os juros da operação. Só depois de alguns anos o saldo devedor começa a cair. Até lá, se a valorização não acompanhar a correção do saldo devedor, a dívida poderá superar o valor de mercado do imóvel. Trata-se de uma distorção que já aconteceu num passado relativamente recente no Brasil. Não dá para garantir que não acontecerá de novo. Também ocorreu em larga escala no auge da crise do mercado imobiliário nos Estados Unidos e na Europa, em 2007 e 2008. Pelo SAC, o risco de isso ocorrer é muito menor.
5. A idade do mutuário afeta o valor das prestações
Segundo a legislação em vigor, a idade limite para pagamento da última parcela do financiamento imobiliário é de 80 anos e seis meses. Isso significa que o prazo encurta progressivamente para candidatos com mais de 45 anos e seis meses. Ao mesmo tempo, a taxa do seguro contra morte e invalidez do mutuário, que quita o saldo devedor – ou sua fração na propriedade, se houver mais de um comprador –, aumenta com a idade na maioria dos bancos. Com o encarecimento do seguro e a redução do prazo de financiamento, o valor das prestações aumenta. Isso dificulta o enquadramento nos limites de comprometimento de renda fixados pelos bancos. Se for seu caso, pode ser conveniente fazer o financiamento num banco que não reajuste o seguro ao longo do contrato, como o HSBC, para diluir o custo por um prazo maior.
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Fonte: Época
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